相続・離婚時の売却

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相続・離婚時の
財産分与について

「不動産を相続することになったけど、税金はかかるの?」
「相続不動産を売却するのに注意すべきポイントって?」
「離婚によって、今まで住んでいたマンションをどうするか決めかねている……」

相続や離婚時の財産分与は、不動産が関わることで問題が複雑化し、解決には高い専門性が求められるようになります。
こちらでは、そんな相続・離婚問題の基礎知識を、柏新不動産が解説します。

不動産が関わる相続と税金の問題

不動産が関わる相続と税金の問題

相続にはさまざまな手続きやそれに伴う問題が発生します。
そのなかでも、不動産が関わる遺産分割や相続税の計算・納税は、専門的な知識も必要となるため容易に解決ができません。
以下から、不動産が関わる相続と税金について解説します。

相続税がかかるのは豪邸だけではない?

一昔前まで、相続税と言えば「お金持ちの悩み」というイメージがありました。
しかし、現行法においては相続税の控除額が平成27年に比べ低く設定されていることをご存じない方も多いでしょう。
以下は、相続税の控除額を求める式です。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

たとえば法定相続人が3人いたと仮定してみましょう。この場合、3,000万円に加えて600万円×3人=1,800万円という計算になります。
つまり、控除額は4,800万円が上限となるのです。
しかし、「うちにそんな財産はない」と思われる方も多いでしょう。
確かに預金額だけを見ればそこまでの資産はないように感じます。ですが、ここで確認したいのが不動産です。

築年数が経っている建物は一見、たいした価値がないように見えるかもしれません。しかし、注目したいのは土地のほうです。
たとえば近くに駅や商業施設ができたことにより、取得時に比べて大幅な価格上昇を記録した土地も少なくありません。
これに、生命保険や死亡保険といった“みなし相続財産”を加えると、上記の控除額は決して低いハードルではなくなるのです。

遺産分割や相続税の納付期限にご注意

遺産分割や相続税の納付期限にご注意

相続は、相続人だけが悩むべき問題ではありません。むしろ、被相続人側にトラブルを招く可能性を秘めています。

たとえば相続財産の半分以上を不動産が占めているような場合。
被相続人が複数いると、分配が難しくなります。
不動産は割り切れるものではありませんし、被相続人全員がそこに住むとは考えられません。

また、相続税の納付についても注意が必要です。
相続税は原則、現金による一括納付となります。被相続人の全員に持ち合わせがあればよいですが、必ずしも余裕がある方ばかりではないでしょう。
さらに、納付期限は被相続人の死亡を相続人が知った10カ月以内。
このタイミングまでに、現金を用意しなくてはなりません。

上記の問題を解決するひとつの方法が、不動産売却です。
売却によって相続不動産を現金化すれば、遺産分割はスムーズに進みます。さらに、現金一括での相続税納付も可能。
ただし、不動産売却にはある程度の期間が必要になるので、早めのご検討をおすすめいたします。

相続相談なら柏新不動産まで

相続相談なら柏新不動産まで

売却や活用、管理など、当社はこれまでさまざまな相続不動産を取り扱ってまいりました。
相続発生時は多忙かつ疲弊が溜まり、相続不動産のことまで頭が回らないという方も多いはずです。
もしくは、相続人としてどのように資産を引き継がせていくかで頭を悩ませている方もいらっしゃるでしょう。
どのような場合も、まずはぜひ当社までご相談ください。当社代表は過去に税理士事務所で働いていた経験があり、税務関連については豊富な知識がございます。
また、弁護士、司法書士、測量士との連携も行えますので相続に関わるさまざまなアドバイスを差し上げます。

離婚時の不動産売却について

離婚によって財産分与などの手続きを行う際、争点になりやすいのが不動産の問題です。
たとえばマンションを住宅ローンで購入し、その支払いがまだ続いているような際は、一方が住み続けるのか売却するかの選択肢が生まれます。
居住を続ける場合にはさらにケースが分かれ(どちらがローンを支払うのか?名義はどうするのか?など)、それぞれに対して協議をしなければなりません。

一方、売却をすれば事が簡単かいうとそうではありません。
結婚後に購入したマンションの場合、それは夫婦の共有資産。適切な分配が求められます。
しかし、住宅ローンが残っている場合と完済の場合で、やはり対応が異なります。

住宅ローンが残ってない場合

すでに住宅ローンを完済している場合、対応は比較的シンプルです。
不動産売却を行い、そこで得た売却益を二等分して精算を行います。
ただし、売却益に対しては譲渡所得税がかかりますが、この税金は名義人に対して課せられます。その分まできちんと計算をした上で、適切な配分を検討しましょう。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローン支払中の不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。これがある限り、不動産の勝手な売買は認められません。
売却をするためには、はじめに抵当権を抹消する必要があります。そして当然それは、住宅ローンの完済を意味します。

ここでポイントになるのが、現在の不動産の価値と住宅ローンの残債の差です。こうした関係は、オーバーローンとアンダーローンという言葉で表されます。

オーバーローン 住宅ローンの残債 > 不動産の価値
不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態
アンダーローン 住宅ローンの残債 < 不動産の価値
不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態

アンダーローンの場合、売却によって住宅ローンは完済されます。抵当権も抹消できるため、何の問題もありません。
また、差額が売却益となるため、それを半分ずつ分配することになります。比較的スムーズな解決策と言えるでしょう。
なお、売却益にかかる譲渡所得税は名義人に対して課せられるのでご注意ください。

問題になるのがオーバーローンです。この場合は、先に住宅ローンを完済してから売却をする、もしくは、不足する差額を預貯金などを使って補填する必要があります。これらの資金に余裕がない場合は、債権者(金融機関)と交渉し、売却金額での抵当権抹消を認めてもらう「任意売却」という方法を用いなくてはなりません。

離婚時の売却相談も親身になってご対応

離婚時の売却相談も親身になってご対応

離婚時の財産分与は、多くの人にとってナーバスな問題です。トラブルを避けるためには、それぞれが納得できる解決策を導きたいもの。
しかし、不動産が絡むことで事態が複雑化することもあるでしょう。当社は不動産の専門家です。さまざまなケースにおける、不動産関連のお悩みをサポートしてまいりました。また、相続問題に明るい弁護士や司法書士との連携も行えます。親身な対応をお約束いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。