売却成功のポイント

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steps不動産売却を「知る」

不動産売却を成功させるためには、売主様であるお客様ご本人が、売却に関する正しい知識を身につけ、適切に準備を進めることが大切です。
こちらでは、新潟市中央区の柏新不動産が不動産売却成功のポイントをご紹介します。

不動産の魅力を「知る」

不動産の魅力を「知る」

不動産売却をはじめようとお考えの方に、まず確認していただきたいこと——それは、現在お住まいの家の魅力を、今一度見直すことです。

不動産には立地や間取りなどの情報があります。しかし、どんなにベテランの不動産会社スタッフであっても、本当の意味での"住みごこち"は分からないもの。それを知るのはやはり、長い間時間を共にしてきたお客様ご本人で間違いありません。

物件の魅力とは、不動産売却にとってそのまま“アピールポイント”になりえます。査定や広告、内覧といった場面で、強力な後押しになるでしょう。この機会に、不動産会社との打ち合わせ時にシェアできるようリストアップしておきましょう。

STEP1 思いつくまま、家の魅力を箇条書きにしていきましょう。すぐに思いつくことは、とくに大きなポイントになります。
STEP2 購入当時のことを思い出してみましょう。どのような点が気に入ったのかや、購入の決め手になったポイントはどこかを考えます。
STEP3 実際に住んでみてから気付いたこともチェックしましょう。どのような些細なことでも構いません。買主様にとって、それが大きなメリットになることもあります。

ワンポイントアドバイス! 売却理由はポジティブな言い換えも大切

不動産売却では物件の魅力をアピールすることが大切です。同時に、「なぜ家を売るのか?」という部分についても、聞かれることが多い質問のため、事前に準備しておきましょう。

ただしこの際、伝え方には十分注意をしてください。たとえば「間取りが使いにくかった」という理由を聞いたとき、相手はどのような印象を受けるでしょうか? 「設計で何かおかしな点があるのだろうか?」「もしかして住みごこちが悪い?」など、後ろ向きなイメージを抱いてしまうに違いありません。

しかしこれを「今の自分たちには合わなくなってきた」と言い換えるだけで、印象はガラリと変わります。住まいに求めるものはそれぞれの家庭ごとに違って当然。ライフステージが進めば、求められる間取りも変わる。ちょうどそのタイミングの売却なのだと理解してもらえるでしょう。

このように、「家を売る理由」を事前に用意し、かつポジティブな言い回しで伝えられるよう工夫することは非常に大切です。少なくとも、内覧までに考えておくようにしましょう。

【注意1】査定時に注意したい「高額査定」の罠?

【注意1】査定時に注意したい「高額査定」の罠?

不動産の価値は、不動産会社による査定によって明らかになります。この際には、前項でご紹介した「物件の魅力」も積極的に伝えましょう。査定額アップのプラス材料になるはずです。しかし一点、ここで注意しておきたいことがあります。これが「不自然な高額査定」です。

不動産会社から、思ってもみない高額の査定を提示されたとしら——それは本来、喜ぶべきことです。「きっと大切に住んでいたからだ!」「何かの要素が査定額アップにつながったはず」など、いろいろ思うことはあるでしょう。もちろん、建物が良好な状態であったり、物件にない特徴があったりすれば、それはプラスポイントです。少なからず、査定額に好影響を与えます。しかし、これらの要素のおかげで市場相場をはるかに超えた高額が付くということは、残念ながら考えられません。

そもそも、これから家を買おうと考えている方には「予算」があります。そして、その額に合わせて「地域」を選んでいます。つまり、その地域の相場に合った物件を探している状態です。こうした方にとって、相場からかけ離れた価格の物件は、はじめから検討対象に映りません。どんなにたくさんの魅力があったとしても、情報すら見られずに省かれてしまうのです。

最適額査定は不動産会社の見極めにも

最適額査定は不動産会社の見極めにも

それでは、なぜ前述のような「高額査定」が不動産会社から提出されるのでしょうか? すべてではないにせよ、そのなかには自社の利益ばかりを優先する不動産会社の思惑が見え隠れしています。

極論を言うと、不動産会社は契約を取るのが最優先次項です。仲介にせよ買取にせよ、自社に依頼をしてもらえなくては売上が立ちません。そこで他社と比べられた際に、もっともアピールをしやすいのが「高額査定」になるのです。

こうした会社は、はじめに高い金額を提示しておき、後になってから何かしらの理由を付けて値下げを迫ってきます。もっとひどいケースになると、売れないと分かっていながら販売活動だけをはじめてしまい、徐々に値下げをしていきます。これでは物件の鮮度も落ちてしまい、最悪の場合市場相場以下の売値になってしまう可能性もあるでしょう。

このように、「高額査定」を謳う不動産会社には注意が必要です。大切なのは「最適額査定」。複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、上記のことをぜひ思い出してみてください。

【注意2】悪質な不動産会社による“囲い込み”の手口

通常の仲介売却では、依頼より数日程度で不動産流通機構「レインズ」に売却不動産の情報を掲載する決まりになっています。これにより、全国の不動産会社へと物件情報が公開され、広く購入希望者様を募れる体制が整います。一方、一部の不動産会社のなかには上記の登録を行わないところが存在します。こうした会社の狙いは不動産の「囲い込み」にあります。

不動産会社の立場からすると、自社で売却依頼を受けて、自社で買主様と契約を結べれば、これ以上の成果はありません。売主様と買主様の両方から仲介手数料が受け取れるため、高い収益を獲得できます。もちろんこれは、まったく違法ではありません。

しかし問題なのが、冒頭で述べた「囲い込み」です。自社で仲介手数料を二重取りしたいがあまり、レインズなどへの情報登録をあえて行わないという不動産会社が存在します。この囲い込みが行われると、結果として販路が狭まり、売却期間が長引いたり、理想的な買主様との出会いに支障を来したりという可能性も考えられるでしょう。

そもそも、お客様のことを考えればレインズの登録は“当たり前”のことです。売却は、こうした対応をきちんとしてくれる不動産会社に依頼するようにしましょう。

Pick Up! レインズ(REINS)とは?

国土交通大臣指定の不動産流通機構「レインズ」には、全国の不動産情報が網羅的にデータベースに登録されています。不動産会社はここにアクセスすることで、全国の物件をリアルタイムに閲覧できる仕組みです。設立は1990年。現在、全国ほぼすべての不動産会社が加入している状況です。レインズがあることで、不動産会社は規模の大小にかかわらず、同じ情報を検索できます。これによって、お客様に広く情報提供が可能になり、買主様が見つかりやすくなるのです。

不動産売却の流れを「知る」

不動産売却の流れを「知る」

不動産売却は計画性が重要です。そのために、まずは大まかな流れについて把握しておきましょう。

売出前〜情報収集・査定・契約〜

まずはご自身が所有されている不動産がいくらくらいで売れるのかを調べてみましょう。ご自身でできる簡単な方法としては、不動産ポータルサイトの活用です。エリアや広さ、間取りが似ている物件が、現在どれくらいの価格で市場に出ているかをチェックしてみてください。大まかな価格が把握できます。

より正確な金額を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。実際に現場を調査してもらうことで、高い精度の査定額を提示してもらえます。なお、この際にはリフォームの必要性なども相談してみましょう。

なお、査定を依頼した会社に必ず依頼をしなくてはならない、という決まりはありません。ここでの対応をみて、「信頼の置ける会社だ」と感じられるかどうかが大切です。不動産会社選びは不動産売却において非常に大切な要素ですので、慎重に進めましょう。

なお、当社買取(不動産買取)の場合は、この査定の時点で売却が決定することもあります。その場合は、次項の販売活動を行う必要はありません。

売出開始〜販売活動〜

査定結果や不動産会社の対応に納得できたら、ここで不動産会社と媒介契約を結びます。その契約内容に従い、不動産会社は以下のような販売活動を開始します。

  • レインズへの登録
  • 店舗顧客への紹介
  • 新聞折込広告
  • ポスティング
  • 住宅情報誌への掲載
  • インターネット広告
  • オープンハウスの開催

上記のほかにも、内覧時にはお客様ご自身が購入希望者様と接する機会に恵まれます。この際は、物件の魅力をしっかりアピールしましょう。

なお、販売活動の内容は各不動産会社によって異なります。どのような販売活動を行うかも、不動産会社選びにおけるひとつの基準としましょう。

売出後〜決済&引っ越し〜

買主様が決まり、条件交渉などもすべて済んだら売買契約を締結します。この際には、手付金という前金が支払われるのが一般的です。その後、契約時に決められた引き渡し日までに引っ越しをしましょう。また、登記関連の手続きや準備も進めておくとスムーズです。

決済は引き渡し当日に行われます。そこでカギの受け渡しを行い、不動産売却完了です。

不動産の売却にかかる費用を「知る」

不動産の売却にかかる費用を「知る」

仲介手数料

不動産会社に仲介売却を依頼し、それが成立に至った場合には、仲介手数料という形で成功報酬が発生します。
不成立の場合には発生しません。価格は売主様と不動産会社との間で自由に決定できますが、上限が宅地建物取引業法によって以下のように定められています。

仲介手数料 = (売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税

印紙税

不動産売買契約を結ぶ際には、契約書に収入印紙を貼り付けます。金額は、契約書に記載された金額によって異なります(以下の表)。
なお、収入印紙を貼り忘れると過怠税として3倍の税金が課せられることもございます。ご注意ください。

記載金額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

※不動産の譲渡に関する契約書の軽減税率適用

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
不動産売却の際には、この抵当権抹消登記を行う必要があり、不動産1戸につき1,000円の税金がかかります。
また、抹消手続きは司法書士に依頼する必要があるため、その報酬も費用として必要です。

ローン返済

抵当権が設定された不動産は、そのままでは売却できません。そのため、借入金を全額返済する必要があります。
なお、金融機関によっては返済時に繰り上げ返済事務手数料が請求される場合があります。金額は金融機関ごとに異なるので、事前に確認しましょう。

譲渡所得税

不動産の売却額が取得額を超えると、その差額は所得と見なされます。この際には譲渡所得税が必要となり、合わせて住民税などにも影響があります。

  所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%
復興所得税 ※H49年まで 所得税×2.1%

不動産売却のお悩みは新潟市中央区周辺の柏新不動産まで

不動産売却のお悩みは新潟市中央区周辺の柏新不動産まで

当社は新潟市中央区・西区周辺で45年以上にわたり、不動産売却をはじめとする不動産サービスをご提供してまいりました。代表自らがお客様の窓口となり対応をしておりますので、どのようなお悩みも安心してご相談ください。
それぞれのお客様の状況に合わせた、誠実な対応をお約束いたします。